Apprendre l'espagnol au Nicaragua
Comment acheter un bien immobilier au Nicaragua ?
Il est étrange d'apprendre qu'un touriste ne puisse pas acheter de voiture à son nom mais puisse acheter un terrain ou une maison ! Enfin, la loi est ainsi faite !
Si vous désirez acheter un bien immobilier, tout d'abord, connaissez le pays, parcourrez-le, apprenez la langue, connaissez les gens, parlez avec eux, familiarisez-vous avec la culture. Au bout d'un certain temps, lorsque vous aurez trouvé le coin qui vous plaît, louez une voiture et regardez le long des routes ou dans les agglomérations. Il y a très souvent des panneaux "On vend un terrain, on vend une maison, etc.". C'est suivi d'un numéro de téléphone. Dans vos démarches, faites-vous aider par un ami nicaraguayen car, même au téléphone, votre accent vous trahira et les prix monteront. Les cheles sont riches (voir la rubrique Conseils à la page la population), toute la population en est convaincue. Allez ensuite visiter la maison, puis, lorsque vous aurez trouvé votre bonheur, négociez ! (Informez-vous à propos de la valeur d'autres biens dans la région).
Il y a aussi des agences immobilières. Mais dans ce cas, les prix seront plus élevés car le vendeur prend sa commission. Le vendeur rechignera donc à baisser le prix du bien immobilier. La plus grande agence immobilière se nomme Discovernica. Nous avons été très déçus par ses prestations. Les vendeurs ne reprennent pas contact avec vous, ne font pas visiter les biens immobiliers qu'ils proposent sur leur site et pour lesquels vous déclarez votre intérêt, mais font visiter d'autres biens, même s'ils ne correspondent pas à ce que vous avez demandé. Bref, rien de bien sérieux. Ne perdez pas votre temps, évitez !
Il y a aussi des sites sur lesquels des bien sont en vente. En voici deux qui sont bien faits avec de nombreuses offres : http://www.casanica.com et http://www.encuentra24.com/nicaragua-es/clasificados
Pour ceux qui apprécient de vivre au bord de la plage, vers Masachapa ou Pochomil, voici un site tenu par un francophone http://www.nicasas.com
Quand vous serez arrivé à un prix à votre convenance, il faut demander
Les documents à obtenir de la part du propriétaire avant l'achat
- L'écriture de possession (escritura de dominio). Elle provient du Registre de la propriété de la commune où se trouve le bien immobilier.
- La photocopie de la carte d'identité du propriétaire (cédula).
- Les plans officiels du bien au cadastre (plano en el catastro). Ils s'obtiennent à la mairie.
- L'évaluation à la date; est-ce que le bien est en procédure judiciaire ou hypothéqué ? L'évaluation (libertad de gravamen) s'obtient au Registre de la propriété de la commune où se trouve le bien immobilier.
- L'historique de la propriété du bien lors des 30 dernières années. Il s'obtient aussi au Registre de la propriété de la commune où se trouve le bien immobilier.
- Si les impôts municipaux ont été payés (solvencia municipal). Ce document s'obtient à la mairie.
- Si toutes les factures des services ont été payées (eau, électricité, téléphone, câble, internet). Il faut aller dans chaque bureau sur la commune.
Lors d'une visite de la propriété, notez le compteur d'eau et le compteur d'électricité. Regardez s'il n'y a pas de branchement après le compteur (l'électricité est chère, alors certains se branchent chez leur voisin).
Vous devez vérifier chacun de ces documents en vous rendant dans chaque administration, sinon, une fois propriétaire ce sera à vous que seront adressées les factures antérieures, ou pire, les réclamations concernant la propriété. Et c'est pour cela que vous aurez besoin de la photocopie de la carte d'identité du propriétaire.
Chaque paiement que vous faites pour l'achat ou pour votre avocat être validé officiellement et effectué via transfert bancaire.
C'est le vendeur qui paie l'impôt de transmission (à moins que vous n'en décidiez autrement, d'un commun accord).
Si un de ces documents manque, abstenez-vous d'acheter la maison. Si le document existe mais que le vendeur n'est pas à jour dans ses factures, demandez-lui de payer au plus vite.
L'avocat
Il est nécessaire pour rédiger la nouvelle écriture qui vous rendra propriétaire du bien. Normalement, c'est l'avocat du vendeur qui rédige et c'est donc le vendeur qui paie. Vous devrez, avant, demander à l'avocat combien vous aurez à payer pour le "testimonio*, votre exemplaire de l'écriture. Veillez à inscrire le prix réel de la propriété (ce que vous payez) en cas de problème c'est ce prix qui vous sera remboursé. C'est à ce moment que vous devez avoir obligatoirement votre propre avocat pour vous épauler, vérifier les documents et vous expliquer les termes juridiques de l'écriture. Si le propriétaire ne veut pas inscrire la valeur réelle sur l'écriture (pour éviter de payer trop d'impôts), veillez à l'indiquer sur un autre document que le propriétaire signera.
L'avocat vous sera utile ensuite pour vous accompagner dans l'inscription de la propriété à votre nom.
Choisir
son avocat
C'est à ce moment qu'il est important d'avoir des relations car les avocats n'ont pas très bonne réputation. Les magouilles et escroqueries sont nombreuses avec des Nicaraguayens. Alors, imaginez avec un étranger obligatoirement riche selon la vision qu'en a la majorité des Nicaraguayens.
Définissez avec l'avocat un prix ferme et définitif pour tout le processus d'achat, jusqu'à l'inscription au Registre des propriétés.
Faites tout par écrit, le mieux, par email.
Vous pouvez définir avec l'avocat quelques versements à échéances régulières. Gardez néanmoins une bonne partie de l'argent convenu pour après l'inscription au Registre des propriétés.
Cessez toute transaction avec l'avocat au moindre doute. Cela nous est arrivé. Il vaut mieux perdre quelques jours que de perdre son argent durement économisé.
Les documents à obtenir de la part de l'ancien propriétaire après l'achat
Vous devez inscrire votre nouveau bien au Registre des propriétés de la commune où se situe le bien immobilier avec la nouvelle écriture.
- Le plan cadastral. Tout d'abord vous allez vous présenter au Cadastre avec l'écriture d'achat et le plan du cadastre. Vous obtiendrez le certificat cadastral.
- Ensuite vous irez à la Direction Générale des Impôts (DGI). Une personne de la DGI viendra évaluer votre bien immobilier et vous serez taxé du 1% de cette évaluation (impôt national) à payer en effectif à la DGI.
- Après cela vous irez au Registre des propriétés. Vous recevrez une nouvelle facture correspondant à 1% de l'évaluation précédente mais au maximum de 30'000,00 Cordobas (impôt municipal) à payer à la banque BDF.
- De retour au Registre des propriétés, votre bien sera enregistré.
- Avec cela, vous vous présenterez à la mairie pour signifier que vous être l'heureux propriétaire du bien. Chaque année vous recevrez l'impôt municipal à payer.
- Allez vous présenter ensuite aux différents services pour les passer à votre nom. Pour l'eau (société d'Etat Enacal), l'électricité (société privée Union Fenosa), le téléphone fixe (société privée Claro), le câble TV (société privée Claro ou TVcable ou Sky (TV et internet satellitaires)) et internet (société privée Claro ou Telecable ou Sky ou Movistar). Pour cela, il faut souvent rédiger une demande écrite, se présenter dans les locaux de l'entreprise avec cette demande ainsi qu'une copie de l'écriture (testimonio) et votre document d'identité (residencia ou passeport).
Pour notre part, nous avons été très déçus par les prestations de Claro pour le téléphone fixe (telefono convencional) et l'internet (non respect des délais, promesses non tenues, le client n'est jamais prévenu de quoi que ce soit). Le service est relativement mauvais, Claro vous facture des appels imaginaires sur des téléphones mobiles d'autres sociétés (lors de l'établissement du contrat, demandez à ce que les appels sur des mobiles soient impossibles ou bloqués). Il en est de même pour l'internet si vous n'avez pas de téléphone fixe Claro vous proposera un "satelital", un dispositif qui se branche sur le réseau 3G. Il y a un maximum de téléchargement et, évidemment, vous l'atteignez rapidement ! Donc, vous vous retrouvez sans internet pendant plus ou moins longtemps. Si votre région est présente la société Telecable, préférez cette solution. La télé est moins chère que Claro avec plus de chaînes. L'internet est par câble, plus cher que Claro, mais illimité. Nous avons trouvé que le service de Telecable est bien meilleur que Claro.
Voilà, vous êtes chez vous ! Sachez néanmoins que l'administration est assez lente et que tout cela prend du temps, plusieurs mois ! Alors armez-vous de patience et rappelez-vous que vous êtes en Amérique latine ! Néanmoins, tout se passe dans les règles. C'est notre expérience.